서울시가 도심 주택공급 확대와 노후 도심 재생을 위한 대규모 정비사업 추진에 속도를 내고 있다. 서울시는 제8차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회를 개최해 총 6건의 재건축·재개발 정비계획을 모두 수정가결했다고 밝혔다. 이번 심의에서는 용산구 이촌동, 영등포구 당산동, 마포구 신촌, 중구 소공동과 을지로 일대까지 서울 핵심 지역의 재건축·재개발 사업이 일제히 추진 기반을 확보했다. 이번 결정은 단순한 개별 사업 승인을 넘어 서울시가 추진 중인 규제완화 정책과 '2030 도시·주거환경정비기본계획'이 본격적으로 현장에 적용되는 첫 사례라는 점에서 의미가 크다. 장기간 사업성이 부족해 멈춰 있던 정비사업들이 다시 움직이기 시작하면서 서울 도심 주택공급 확대와 도시 경쟁력 강화가 동시에 추진될 것으로 전망된다. 이번 심의에서 가장 주목받은 사업 가운데 하나는 용산구 이촌동 강변·강서아파트 공공재건축이다. 1971~1972년 준공된 이 단지는 1993년 조합 설립 이후 높은 기존 용적률로 인해 사업성이 부족해 30여 년 동안 사실상 재건축이 중단돼 있었다. 서울시는 사업성 보정계수와 현황용적률 인정 등 규제완화 정책을 적용하면서 기존 제3종 일반주거지역을 준주거지역으로 상향하고 법적 상한용적률을 확대 적용했다.
한남뉴타운
출처 : 챗지피티국내 최초 수소전기동차(수소열차) 실증 사업 노선에 교외선 선정국토교통부는 교외선 대곡역~의정부역 구간과경원선 연천~백마고지역 구간을 실증 노선으로 확정하고,2027년부터 실제 시험 운행에 들어갈 계획이라고 밝혔습니다.부동산을 하는 입장에서 이런 뉴스는 단순한 철도 소식이 아닙니다.지역의 미래 교통 인프라와 도시 경쟁력이어디로 향하고 있는
[원땅내땅 재개발입주권 칼럼] 고양은평선 개통시 원당1구역,원당2구역 시장에 미칠 영향은?" 한국AI부동산신문
서울시가 재개발·재건축 사업의 속도를 높이고 도심 주택공급을 확대하기 위해 10대 법령 개정안을 정부에 건의했다. 시는 15일 국토교통부 등 관계 부처에 정비사업 활성화와 주택공급 확대를 위한 도시정비법 등 관련 법령 개선안을 제출했다고 밝혔다. 이번 건의안은 정비사업 현장에서 제기된 규제 부담과 사업 지연 요인을 줄이는 데 초점이 맞춰졌다. 서울시는 그동안 국토교통부와의 실무협의, 정비사업 추진 주체와의 정책협의 등을 통해 현장 의견을 수렴해 왔으며, 이번 개정안에는 규제 완화, 사업성 개선, 기간 단축, 주민 권익 보호 등 4개 분야 10개 과제가 담겼다. 우선 시는 정비사업 이주비 대출 규제를 완화해 이주비 LTV를 현행 40% 수준에서 70%까지 확대할 것을 요청했다. 이주비는 주택 구입 목적의 일반 담보대출이 아니라 공사 기간 중 원활한 이주를 위한 필수 사업 자금인 만큼 별도 기준을 적용해야 한다는 설명이다. 조합원 지위양도 제한도 3년간 한시적으로 완화하고, 소규모 정비사업의 제한 시점을 조합설립인가 이후에서 사업시행계획인가 이후로 늦추는 방안도 포함됐다. 사업성 개선책도 제시됐다. 서울시는 공공 정비사업에 적용되는 법적상한 용적률 완화 혜택을 민간 정비사업까지 확대해 법적상한 용적률의 120%까지 적용할 수 있도록 건의했다. 또 재개발사업의 임대주택 제공 비율을 재건축과 같은 수준으로 조정해 사업시행자의 부담을 낮추자는...
재개발 지역을 직접 가보면 오래된 주택이 빼곡히 들어서 있고, 주차 공간도 부족하다. 골목은 좁고 생활 환경도 불편한 경우가 많다. 지금 당장 살기 좋은 곳이라고 말하기는 어렵다. 현장에서 다양한 사람들을 만나고 부동산 시장을 오랫동안 지켜보면서 느낀 점이 있다. 자산가들은 이미 좋아진 곳보다 앞으로 좋아질 가능성이 있는 곳을 먼저 살펴본다는 것이다. 지금 집 상태는 어떤지, 현재 시세는 얼마인지, 살기 편한 환경인지부터 본다. 눈앞에 보이는 모습을 중심으로 가치를 평가한다. 지금은 낡은 주택이지만 몇 년 뒤 어떤 모습으로 변할지, 현재 가격에 미래 가치가 얼마나 반영되어 있는지를 먼저 살펴본다. 그래서 자산가들은 재개발을 집을 사는 개념보다 미래의 권리와 가치를 확보하는 관점에서 바라보는 경우가 많다. 정비구역 지정부터 준공까지는 수년이 걸리고, 경우에 따라서는 10년 이상 소요되기도 한다. 어떤 지역인지, 사업성은 충분한지, 예상 부담금은 어느 정도인지, 향후 수요는 뒷받침될 수 있는지 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 그리고 그 질문에 대한 답을 찾아가는 과정이 바로 재개발을 이해하는 첫걸음이 아닐까 생각한다.
은평새땅집 와산교부동산 심미선 대표 “재개발 투자는 매가보다 실제 부담 자금부터 확인해야 한다” 재개발 투자에서 가격은 어느 날 갑자기 오르지 않는다. 공식 발표가 나오기 전부터 현장에서는 먼저 움직임이 감지된다. 좋은 매물이 줄고, 급매가 빠르게 소진되며, 매도자의 태도와 매수자의 질문이 달라진다. 수색증산뉴타운, 증산5구역, 새절역세권재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 해온 은평새땅집 와산교부동산 심미선 대표는 “재개발 투자에서 중요한 것은 오른 뒤 이유를 찾는 일이 아니라 오르기 전 현장에 나타나는 신호를 읽는 일”이라고 강조한다. 재개발 시장에서는 가격이 오른 뒤에야 뒤늦게 이유를 찾는 경우가 많다. “그때 살 걸 그랬다”, “갑자기 왜 이렇게 올랐느냐”, “얼마 전까지만 해도 조용했는데 분위기가 달라졌다”는 말이 현장에서 자주 나온다. 그러나 가격은 대개 조용한 시기에 먼저 준비된다. 겉으로는 변화가 없어 보여도 안에서는 매물의 질, 호가, 매도자의 협상 태도, 문의 내용이 조금씩 바뀐다. 특히 증산5구역처럼 사업 단계와 시장 기대가 가격에 함께 반영되는 재개발 구역은 단순히 매가만 보고 판단하기 어렵다. 감정가, 프리미엄, 이주비, 신청 타입, 추가분담금, 실투입금까지 함께 봐야 한다. 같은 매물이라도 어떤 기준으로 계산하느냐에 따라 실제 자금 부담은 크게 달라진다. 재개발 구역을 처음 검토하는 투자자들은 대체로 사업...
재개발·재건축 투자는 낡은 부동산을 사서 새 아파트를 기다리는 단순한 방식이 아니다. 부림재 지영욱 대표의 『재개발·재건축 투자, 3주 만에 마스터하라』는 정비사업 투자를 절차, 권리, 데이터, 비용 구조의 문제로 다시 보게 만드는 책이다. 부동산 시장에서 재개발·재건축은 늘 관심의 중심에 있다. 새 아파트 공급이 제한적인 지역일수록 정비사업은 미래 주거 가치와 자산 가치를 동시에 설명하는 키워드가 된다. 그러나 투자 관점에서 정비사업은 기대감만으로 접근하기 어려운 영역이다. 사업 단계가 길고, 이해관계자가 많으며, 조합원 자격과 추가분담금, 감정평가, 관리처분계획 등 일반 매매와 다른 변수가 많기 때문이다. 부림재 지영욱 대표의 『재개발·재건축 투자, 3주 만에 마스터하라: 편안한 노후를 위한 실전 가이드』는 바로 이 복잡성을 정리하는 데 초점을 둔다. 책은 재개발과 재건축의 차이, 투자자가 알아야 할 기본 용어, 유망 지역을 판단하는 방법, 사업 단계별 매수·매도 전략, 비례율과 감정평가서 분석, 대출과 세금 문제까지 순차적으로 다룬다. 이 책이 주목하는 지점은 투자 타이밍보다 판단 기준이다. 정비사업 물건은 같은 구역 안에서도 권리관계와 사업 단계에 따라 성격이 달라진다. 조합 설립 전 물건과 관리처분 이후 물건은 기대 수익과 리스크가 다르고, 빌라·다가구주택·상가·나대지 등 물건 유형에 따라서도 검토해야 할 사항이 달라진다....
재개발 사업에 관심을 가진 수요자들이 가장 자주 묻는 질문 중 하나는 "언제쯤 새 아파트가 들어서느냐"는 것이다. 조합설립인가를 받았다는 소식을 들으면 사업이 거의 마무리 단계라고 생각하는 경우도 적지 않다. 그러나 실제 재개발 사업은 복잡한 행정 절차와 권리관계 조정 과정을 거치는 장기 프로젝트다. 같은 재개발 구역이라도 어떤 곳은 정비구역 지정 단계에 머물러 있는 반면, 어떤 곳은 철거를 마치고 착공을 앞두고 있기도 하다. 때문에 개별 용어를 단편적으로 이해하기보다 사업 전체의 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 재개발 정비사업은 정비기본계획 수립부터 최종 조합 청산까지 이어지는 대규모 도시정비사업이다. 전체 절차는 크게 △도시계획 단계 △사업추진 단계 △권리변환 단계 △사업종결 단계 등 4단계로 구분할 수 있다. 많은 사람들이 재개발을 단순히 노후 주택을 철거하고 새 아파트를 짓는 사업으로 이해하지만, 실제로는 도시계획과 행정절차, 주민 간 권리 조정이 결합된 종합 개발사업에 가깝다. 첫 번째 단계인 도시계획 단계에서는 지방자치단체가 도시 정비 방향을 담은 정비기본계획을 수립한다. 이후 개별 지역에 대한 정비계획이 마련되고 정비구역으로 지정된다. 실무에서는 일반적으로 정비구역 지정 시점을 재개발 사업의 실질적인 출발점으로 본다. 정비구역으로 지정되어야 도시정비사업을 추진할 수 있는 법적 근거가 마련되기 때문이다. 두 번째 사업추진...
부도사 김성오 대표의 『10분의 기적, 내 집을 짓다』는 재개발·재건축을 단순한 투자 기법이 아니라 실거주와 자산 형성을 함께 고민하는 사람들을 위한 판단 체계로 제시한다. 이 책이 주목하는 것은 수익률보다 먼저 자신의 조건과 위험 감내력을 점검하는 과정이다. 신축 아파트에 대한 선호는 여전히 강하지만, 일반 실수요자가 원하는 지역의 신축을 바로 매수하기는 쉽지 않다. 청약을 기다리는 방식도 모든 사람에게 같은 결과를 보장하지 않는다. 이 틈에서 재개발·재건축은 종종 대안으로 언급되지만, 동시에 가장 어렵고 불확실한 영역으로 인식된다. 부도사 김성오 대표의 『10분의 기적, 내 집을 짓다』는 이 복잡한 영역을 초보자도 접근할 수 있는 구조로 재정리한다. 책의 핵심은 “어느 구역이 오른다”는 식의 전망이 아니다. 조합원, 입주권, 관리처분인가, 현금청산 등 정비사업의 핵심 용어가 실제 의사결정에서 어떤 의미를 갖는지 설명하고, 독자가 자신의 자금과 목적에 맞춰 판단할 수 있도록 돕는 데 있다. 재개발·재건축 투자는 사업 단계에 따라 성격이 달라진다. 조합설립인가 전후의 물건과 관리처분인가 이후의 물건은 가격, 리스크, 기대 수익, 자금 투입 시점이 다르다. 따라서 실수요자는 단순히 낮은 가격만 볼 것이 아니라 사업 지연 가능성, 추가분담금, 입주 시점, 대출 구조, 세금 변수까지 함께 따져야 한다. 이 책은 그 과정을 ‘10분 투자 템...
재건축·재개발 초기 단계에서 자금 조달에 어려움을 겪는 추진위원회와 조합을 대상으로 정부가 연 1%대 저리 정책금융 지원에 나섰다. 국토교통부는 ‘정비사업 초기사업비 융자 특판상품’을 통해 서울·경기·부산 등 5개 사업장에 약 130억 원 규모의 금융지원을 승인했다고 밝혔다. 국토교통부는 전국 재건축·재개발 추진위원회와 조합을 대상으로 초기사업비 융자 특판상품을 운영 중이라고 21일 밝혔다. 사업 초기 자금 확보 부담을 줄여 정비사업 추진 속도를 높이고 자금 조달 과정의 투명성을 강화하기 위한 취지다. 해당 상품은 올해 신설됐으며, 특판 조건이 적용된 3월 이후 현장 문의와 신청이 이어지고 있다. 특판상품의 연 이자율은 1%로 책정됐다. 주택도시보증공사(HUG) 보증료율은 추진위원회 0.4%, 조합 0.2% 수준이다. 이는 기존 금융조건 대비 대폭 낮아진 수준이다. 기존에는 추진위원회와 조합 모두 연 2.2% 금리가 적용됐고, HUG 보증료율 역시 추진위원회 2.1%, 조합 1.0%였다. 특판 조건은 2026년 12월 31일까지 사업 신청과 승인이 완료된 건에 한해 적용된다. 융자 한도는 사업 규모별로 차등 적용된다. 추진위원회는 연면적 기준 20만㎡ 이하 10억 원, 30만㎡ 이하 12억 원, 40만㎡ 이하 13억 원, 50만㎡ 이하 14억 원, 50만㎡ 초과 시 최대 15억 원까지 지원받을 수 있다. 조합은 20만㎡ 이하 30억...
서울 재개발 시장에 대한 관심이 이어지고 있다. 특히 은평구와 서대문구 일대는 불광, 응암, 녹번, 홍제, 북아현, 가재울 등 주요 재개발 지역이 거론되며 실수요자와 투자자의 문의가 꾸준하다. 그러나 전문가들은 재개발을 재건축과 같은 방식으로 접근해서는 안 된다고 조언한다. 재건축이 기존 아파트 단지를 새로 짓는 사업이라면, 재개발은 낡은 주거지와 기반시설, 생활권 전체를 바꾸는 도시정비사업이기 때문이다. 부동산 상담 현장에서는 “재개발과 재건축이 결국 비슷한 것 아니냐”는 질문이 자주 나온다. 겉으로 보면 두 사업은 비슷해 보인다. 오래된 건물을 허물고 새 아파트를 짓는다는 공통점이 있기 때문이다. 하지만 투자 기준은 다르다. 재건축은 이미 형성된 아파트 단지를 다시 짓는 사업이다. 기존 단지의 대지 경계가 비교적 명확하고, 소유자 구조도 재개발보다 단순한 편이다. 투자자는 대지지분, 용적률, 일반분양 물량, 추가분담금, 조합 운영 상황 등을 중심으로 판단한다. 반면 재개발은 출발점부터 다르다. 낡은 단독주택, 다세대주택, 상가주택, 좁은 골목, 부족한 주차 공간, 비정형 필지 등이 섞인 저층 주거지를 정비하는 사업이다. 주택만 새로 짓는 것이 아니라 도로와 기반시설, 생활환경까지 함께 바꾸는 구조다. 쉽게 말해 재건축은 단지를 바꾸는 사업이다. 재개발은 동네의 가치를 다시 만드는 사업이다. 이 차이를 모른 채 재개발투자에 나서면...
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